Methoden zur
Wertermittlung für Immobilien
Wenn
man für eine Immobilie wissen möchte, wie hoch dessen Marktwert genau ist,
schaltet man meist einen Gutachter ein. Dieser bedient sich hierzu grundsätzlich
dreier Wertermittlungsverfahren (ImmoWertV): dem Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren
und Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren
(Grundstücke, Eigentumswohnungen)
In der Regel wird
dieses Verfahren bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen angewendet.
Es werden gezahlte Preise von vergleichbaren Grundstücken bzw.
Eigentumswohnungen herangezogen und damit ein vergleichbarer Wert abgeleitet.
Dies können unter anderem der Bodenrichtwert oder der Preis/m² Eigentumswohnung
sein. Dies geschieht somit unter Bezugnahme zum Marktgeschehen unter Anpassung an
die Lage und Größe sowie den Zustand der Immobilie.
Der
Sachwert (Häuser)
Bei selbstgenutzten Häusern
wird das Sachwertverfahren angewendet. Bei solchen Immobilien sind die Herstellungs-
bzw. die Wiederbeschaffungskosten der Immobilie entscheidend.
Der Sachwert setzt
sich aus dem Bodenrichtwert des Grundstücks und den Herstellungskosten des
Hauses zusammen. Abgezogen wird hier die Alterswertminderung. Hierbei wird
wieder die Marktlage, der Zustand und die Ausstattung des Hauses berücksichtigt.
In einigen Fällen
ist es sinnvoll neben dem Sachwertverfahren auch das Ertragswertverfahren untermauernde
Absicherung heran zu ziehen.
Der Ertragswert
Für Immobilien, die
gewerblich genutzt oder vermietet werden, wird das Ertragswertverfahren herangezogen.
Hier steht der Ertrag durch Miet- und Pachteinnahmen im Vordergrund.Das
Ertragswertverfahren berücksichtigt die am Markt üblichen, erzielbaren Mieteinnahmen
bezogen auf die restliche Lebensdauer des Gebäudes. Hierbei wird davon
ausgegangen, dass das Grundstück unendlich lange genutzt werden kann, das Gebäude
jedoch irgendwann erneuert werden muss.
Kaufberatung und Kurzgutachten
Ein Gutachten,
welches die oben beschriebenen Verfahren berücksichtigt ist sehr aufwändig und
dementsprechend mit Kosten verbunden. Wer kein umfangreiches Gutachten
benötigt, sondern mit einer mündlichen Einschätzung oder einem Kurzgutachten
zurecht kommt, kann hier etwa 50% der Kosten einsparen
Sollten Sie hierzu weitere Informationen benötigen, so
kontaktieren Sie uns gerne:
Baugutachter Oliver
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